काठमाडौं । चन्द्रागिरि नगरपालिकाले आगामी आर्थिक वर्ष २०८३-०८४ का लागि नगर क्षेत्रभित्रका जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन (मालपोत प्रयोजनका लागि निर्धारण गरिने मूल्य) घटाउने भएको छ । नगरपालिकाको बुधबार बस्ने नगरसभाको १८औँ अधिवेशनबाट १५ वटै वडामा जग्गाको मूल्यांकन १० प्रतिशतदेखि ५० प्रतिशतसम्म घटाइन लागिएको छ ।
स्थानीय तहहरूले हरेक वर्ष जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन निर्धारण गर्ने कानुनी व्यवस्था छ । यही मूल्यांकनका आधारमा राजस्व, रजिस्ट्रेशन शुल्क, पूँजीगत लाभकर तथा विभिन्न प्रशासनिक प्रयोजनका लागि जग्गाको सरकारी मूल्य तय गरिन्छ । तर पछिल्ला केही वर्षयता देशभरको घरजग्गा कारोबार मन्दीमा परेपछि चन्द्रागिरि नगरपालिकाले पनि वास्तविक बजार अवस्थालाई ध्यानमा राख्दै मूल्यांकन पुनरावलोकन गर्न लागेको विशेष स्रोतले जनाएको छ ।
नगरपालिकाको निर्णयअनुसार त्रिभुवन राजपथ, नागढुंगा सुरुङमार्ग तथा अन्य मुख्य सडक आसपासका उच्च मूल्यका क्षेत्रहरूमा समेत मूल्यांकन घटाइएको छ । यसअघि प्रतिआना २५ लाख रुपैयाँसम्म कायम गरिएको मूल्यांकन अब धेरै स्थानमा २१ लाख रुपैयाँमा झारिएको छ ।
बजार मन्दीपछि सरकारी मूल्यांकन पनि घट्यो
घरजग्गा व्यवसायसँग सम्बन्धित व्यक्तिहरूले पछिल्लो तीन वर्षदेखि काठमाडौं उपत्यकासहित देशभर जग्गा कारोबारमा उल्लेख्य गिरावट आएको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा प्रवाहमा आएको संकुचन, आर्थिक गतिविधिमा सुस्तता, निर्माण क्षेत्रको मन्दी तथा लगानीकर्ताको आत्मविश्वास कमजोर हुँदा घरजग्गा बजार दबाबमा परेको छ ।
यस्तो अवस्थामा सरकारी मूल्यांकन अत्याधिक उच्च हुँदा वास्तविक कारोबार मूल्य र सरकारी मूल्यबीच ठूलो अन्तर देखिन थालेको थियो । कतिपय अवस्थामा बजारमा कम मूल्यमा किनबेच भइरहे पनि सरकारी मूल्यांकन बढी भएकाले कर र शुल्कको भार अस्वाभाविक रूपमा बढेको गुनासो सेवाग्राहीहरूले गर्दै आएका थिए । नगरपालिकाको गर्न लागेको नयाँ निर्णयले यही अन्तरलाई केही हदसम्म कम गर्ने अपेक्षा गरिएको छ ।
कुन क्षेत्रमा कति घट्यो ?
नगरपालिकाले वडा नं. १ देखि १५ सम्मका अधिकांश क्षेत्रमा मूल्यांकन घटाएको छ । नागढुंगा सुरुङमार्गले छोएका क्षेत्र, त्रिभुवन राजपथ आसपासका जग्गा, घ्याम्पेडोल–बाडभञ्ज्याङ सडक, तीनथाना–विष्णुदेवी–मच्छेनारायण सडक, सिप्रदी–बोसीगाउँ–खुसीखुसी सडकलगायत प्रमुख मार्गका दायाँबायाँ रहेका जग्गाको मूल्यांकन उल्लेख्य रूपमा घटाइएको छ ।
धेरैजसो वडामा
– प्रतिआना २५ लाख रुपैयाँ रहेको मूल्यांकन २१ लाखमा झारिएको छ ।
– पक्की सडकसँग जोडिएका जग्गामा १५ देखि ३५ प्रतिशतसम्म कमी गरिएको छ ।
– कच्ची सडकसँग जोडिएका जग्गामा २० देखि ४५ प्रतिशतसम्म कमी गरिएको छ ।
– गोरेटो बाटो तथा बाटो नभएका जग्गामा समेत मूल्यांकन घटाइएको छ ।
विशेषगरी वडा नं. ९ मा तीनथाना–विष्णुदेवी–मच्छेनारायण गेट सडकखण्डको मूल्यांकन प्रतिआना १५ लाखबाट ९ लाख रुपैयाँमा झारिनु सबैभन्दा ठूलो कटौती भएको छ ।
जनतालाई के फाइदा ?
१. कर तथा शुल्कको भार कम हुन्छ : जग्गा किनबेच गर्दा लाग्ने रजिस्ट्रेशन शुल्क, सेवा शुल्क तथा विभिन्न करहरू सरकारी मूल्यांकनसँग प्रत्यक्ष सम्बन्धित हुन्छन् । मूल्यांकन घटेपछि सेवाग्राहीले तिर्नुपर्ने रकम पनि कम हुन सक्छ ।
२. कारोबार बढ्ने सम्भावना : उच्च सरकारी मूल्यांकनका कारण रोकिएका वा ढिलाइ भएका किनबेच प्रक्रिया पुनः सक्रिय हुन सक्ने अनुमान गरिएको छ । करको भार घटेपछि खरिदकर्ता र विक्रेता दुवैलाई सहज हुने देखिन्छ ।
३. वास्तविक बजार मूल्यसँग नजिक पुग्ने : धेरै क्षेत्रमा बजार मूल्य घटिसकेको अवस्थामा सरकारी मूल्यांकन पुरानै उच्च दरमा रहँदा अस्वाभाविक अवस्था सिर्जना भएको थियो । नयाँ मूल्यांकनले सरकारी र बजार मूल्यबीचको दूरी घटाउन मद्दत पुग्न सक्छ ।
४. जग्गा पास गर्न सहज : अंशबण्डा, नामसारी, बकसपत्र, राजीनामा लगायतका कार्यमा सेवाग्राहीको खर्च घट्ने भएकाले प्रशासनिक प्रक्रिया सहज बन्न सक्छ ।
५. आर्थिक गतिविधिमा चलायमानता : जग्गा कारोबार बढेपछि निर्माण सामग्री, बैंकिङ, इन्जिनियरिङ, वास्तुकला तथा निर्माणसँग सम्बन्धित अन्य व्यवसायहरूमा समेत सकारात्मक प्रभाव पर्न सक्छ ।
जनतालाई बेफाइदा ?
१. सम्पत्तिको औपचारिक मूल्य घट्ने : सरकारी मूल्यांकन घट्दा केही जग्गाधनीले आफ्नो सम्पत्तिको सरकारी मान्यता प्राप्त मूल्य घटेको अनुभव गर्न सक्छन् । यद्यपि बजार मूल्य भने फरक विषय हो ।
२. बैंक ऋण मूल्यांकनमा अप्रत्यक्ष प्रभाव : कतिपय अवस्थामा सरकारी मूल्यांकन कम हुँदा प्रारम्भिक मूल्याङ्कन प्रक्रियामा प्रभाव पर्न सक्ने विज्ञहरूको भनाइ छ, यद्यपि बैंकहरूले मुख्यतः बजार मूल्य र प्राविधिक मूल्यांकनलाई आधार मान्छन् ।
३. लगानीकर्तामा मनोवैज्ञानिक असर : सरकारी निकायले मूल्यांकन घटाउँदा घरजग्गा बजार अझै कमजोर अवस्थामा रहेको सन्देश जाने भएकाले केही लगानीकर्ताले प्रतीक्षा गर्ने रणनीति लिन सक्छन् ।
नगरपालिकालाई के फाइदा ?
१. कारोबार बढे राजस्व बढ्न सक्छ : सामान्यतया मूल्यांकन घट्दा प्रतिकारोबार प्राप्त हुने राजस्व कम हुन्छ । तर कारोबारको संख्या उल्लेख्य रूपमा बढेमा समग्र राजस्वमा वृद्धि हुन पनि सक्छ ।
२. जनगुनासो कम हुने : वास्तविक बजारभन्दा धेरै माथि मूल्यांकन हुँदा नगरपालिकामाथि आलोचना भइरहेको थियो । नयाँ व्यवस्थाले सेवाग्राहीको असन्तुष्टि कम गर्न सक्छ ।
३. आर्थिक गतिविधि चलायमान बनाउन सहयोग : स्थानीय सरकारको उद्देश्य राजस्व संकलन मात्र होइन आर्थिक गतिविधि प्रवद्र्धन पनि हो । मूल्यांकन घटाउँदा लगानी र कारोबारलाई प्रोत्साहन मिल्न सक्छ ।
४. यथार्थपरक तथ्यांक निर्माण : बजार अवस्थासँग मेल खाने मूल्यांकनले आगामी योजना, कर नीति तथा शहरी विकास रणनीति बनाउन सहयोग पुग्न सक्छ ।
नगरपालिकालाई बेफाइदा ?
१. तत्काल राजस्व घट्न सक्छ : यदि कारोबार संख्या नबढेमा प्रत्यक्ष रूपमा मालपोत तथा रजिस्ट्रेशनसम्बन्धी राजस्व संकलन घट्न सक्छ ।
२. विकास बजेटमा दबाब : स्थानीय तहको आय घटेमा पूर्वाधार, सडक, खानेपानी, शिक्षा तथा स्वास्थ्य क्षेत्रका योजनामा वित्तीय दबाब पर्न सक्छ ।
३. दीर्घकालीन वित्तीय चुनौती : लगातार मूल्यांकन घटाउने प्रवृत्तिले स्थानीय सरकारको आन्तरिक आम्दानीको आधार कमजोर बनाउन सक्ने चिन्ता पनि छ ।
चन्द्रागिरि नगरपालिकाको यो निर्णयलाई घरजग्गा बजारको वर्तमान वास्तविकता स्वीकार गर्ने कदमका रूपमा हेरिएको छ । पछिल्लो समय सुस्ताएको जग्गा कारोबारलाई चलायमान बनाउने, करदातालाई राहत दिने र सरकारी मूल्यांकनलाई बजार अवस्थासँग मिलाउने उद्देश्य यस निर्णयमा देखिन्छ । तर मूल्यांकन घटाउँदैमा जग्गाको किनबेच, बजार मूल्य स्वतः घट्ने वा बढ्ने भन्ने नहुन सक्छ । बजार मूल्य माग, आपूर्ति, पूर्वाधार विकास, लगानी वातावरण, बैंकिङ प्रणाली र समग्र अर्थतन्त्रको अवस्थाले निर्धारण गर्छ । यसैले चन्द्रागिरि नगरपालिकाको निर्णयलाई केवल मूल्य घटाउने कदमका रूपमा होइन, आर्थिक मन्दीको प्रभावबीच स्थानीय सरकारद्वारा अपनाइएको राजस्व र आर्थिक गतिविधिबीच सन्तुलन खोज्ने नीतिगत प्रयासका रूपमा हेरिएको छ ।
